2013 in Immobilien

Weiter rückläufiger Neubau von Mehrfamilienhäusern sowie starker Zuzug haben Wohnraum in bayerischen Wachstumsregionen 2004 zur Mangelware werden lassen, bilanziert Josef L. Kastenberger, Vorsitzender des Landesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen anlässlich der Jahres-Hauptversammlung am 14. April in München. Einzige Chance auf spürbare Entlastung sieht er im Neubau, der für Schwellenhaushalte finanzierbar ist, aber auch den Ansprüchen der jungen und älteren Generation gerecht wird. Er fordert den Gesetzgeber auf, endlich berechenbare Rahmenbedingungen für Erwerber von Wohneigentum zu schaffen und bürokratische Hemmnisse für die Immobilienwirtschaft abzubauen. Die rund 200 Unternehmen im BFW Bayern haben in 2004 rund 15.000 Wohn- und 7.300 Gewerbeeinheiten mit einem Investitionsvolumen von 5,4 Mrd. Euro fertig gestellt. Auch wenn die Zahl der Baufertigstellungen in Bayern 2004 erstmals seit zehn Jahren wieder gestiegen ist, der vom Bayerischen Innenministerium prognostizierte Bedarf von 60.900 ist das vierte Jahr in Folge bei weitem nicht erreicht worden. Durch die jährliche Unterdeckung von über 4.000 Wohneinheiten habe sich mittlerweile eine regelrechte Welle aufgebaut, die den Druck auf die Mieten weiter erhöhe. Zumal es jedes Jahr über 30.000 Menschen aus anderen Bundesländern an die wirtschaftlich starken Standorte wie München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg oder Ingolstadt zöge, so Kastenberger. Wertsteigerungen bis zu drei Prozent pro Jahr 'In diesen Regionen sehen wir in den kommenden zehn Jahren jährliche Wertsteigerungen bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bis zu drei Prozent', prognostiziert Kastenberger. Dabei seien Mieteinnahmen und Steuervorteile noch gar nicht in die Rendite eingerechnet. Zu ähnlichen Prognosen kommen die Immobilien-Marktforscher von Feri. Sie kalkulieren für die Region Augsburg bis 2013 mit jährlichen Wertsteigerungen bei Eigentumswohnungen von 2,7 Prozent und für Einfamilienhäuser von 2,4 Prozent. Ähnliche Zahlen gelten für Regensburg (+1,9% und +2,2%) und Nürnberg (+2,3% und +2,9%). München schneidet mit plus 3,0 und 3,5 Prozent am besten ab. Keine weiteren Stolpersteine für Immobilien-Neubau Das gelte unter der Voraussetzung, dass der Gesetzgeber der Immobilienwirtschaft keine weiteren Stolpersteine in den Weg lege wie den drohenden Wegfall der Eigenheim-Zulage, die Neuregelung der Erbschaftssteuer und das geplante Antidiskriminierungs-Gesetz. In der Vergangenheit hatten bereits die Reform des Mietrechts, der Wegfall der degressiven Abschreibung sowie die eingeschränkte steuerliche Abzugsmöglichkeit des Damnums Kapitalanleger aus den Immobilienmärkten vertrieben. Vor zehn Jahren hatten sie noch jede zweite Wohnung finanziert. Heute ist es nur noch jede Zehnte. Insbesondere verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten in den ersten Jahren könnten dem Wohnungsmarkt spürbare Impulse geben. Erschwerend hinzu komme die wirtschaftliche Unsicherheit und die Angst der Menschen vor einem Verlust des Arbeitsplatzes. Kastenberger fordert, die Eigenheim-Zulage nicht zu streichen, sondern durch Regionalisierung zu modernisieren. Zudem müsse Wohnraum generell aus dem Anwendungsbereich des Antidiskriminierungs-Gesetzes herausgenommen werden. Dann könne die vermietete Wohnimmobilie mit Blick auf historisch niedrige Zinsen auch als Kapitalanlage konkurrieren. Eindeutiger Favorit sei aber die selbst genutzte Wohnimmobilie. Nahezu jeder zweite Deutsche gebe an, die eigenen vier Wände seien die beste Form der Altersvorsorge. Schwellenhaushalte bilden verstärkt Wohneigentum Vor allem Hauhalte mit einem Nettoeinkommen von 1.5002.250 Euro pro Monat waren laut TNS-Infratest im Jahr 2004 mit plus 30 Prozent die am stärksten wachsende Gruppe von Erwerbern von Wohneigentum. Kastenberger appelliert an den Gesetzgeber, die Investitionsbedingungen für diese Gruppe, zu der insbesondere junge Familien mit Kindern gehören, durch Erhalt der Eigenheim-Zulage zu sichern. Neuen Wohntrends Rechnung tragen Junge Familien mit Kindern ziehe es wieder in Eigentumswohnungen in Groß- oder Mittelstädte. Als Komfort würden Balkon oder Terrasse erwartet. Ein Arbeitszimmer gehöre ebenso zur Standardanforderung wie guter Schallschutz und Niedrigenergie-Bauweise. Das landschaftliche Umfeld solle reizvoll, die Nachbarschaft anspruchsvoll und der Weg bis zum nächsten Bus in Minuten auszudrücken sein. Wer für Junge heute so baue, dass die Wohnungen auch im Alter ohne größere Umbaumaßnahmen zu bewohnen seien, verbessere seine Vermarktungsmöglichkeiten weiter, ist sich Kastenberger sicher. Der Anteil der 65-75-Jährigen klettert in Bayern bis zum Jahr 2010 um 20 Prozent. Das Wohnen im Alter werde den größten Wachstumsmarkt bilden. Er müsse vielfältige und qualitativ differenzierte Angebote für zunehmend anspruchsvolle und kaufkräftige Kunden bereitstellen. Bessere Rahmenbedingungen müssen nichts kosten Aber nicht nur die Immobilienwirtschaft, sondern auch der Gesetzgeber müsse seine Hausaufgaben erledigen: 'Die Abschaffung der Bürokratie kostet nichts und nutzt doppelt: Immobilien-Unternehmen können sich auf ihre eigentlichen Aufgaben konzentrieren und Staat sowie Steuerzahler sparen Verwaltungskosten zur Kontrolle der Gesetze und Richtlinien.' Der Abdruck ist frei. Wir bitten um ein Belegexemplar. Im BFW Bayern sind rund 200 freie Immobilien- und Wohnungsunternehmen im Freistaat zusammengeschlossen. Ihr Schwerpunkt ist das klassische Bauträger-Geschäft für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Gewerbebau. Sie haben im vergangenen Jahr rund 15.000 Wohn- und 7.300 Gewerbeeinheiten mit einem Investitionsvolumen von 5,4 Mrd. Euro fertig gestellt. Der Verband vertritt die Interessen seiner Mitglieder nach außen und dient der Information und Beratung sowie dem Meinungsaustausch. Vorsitzender ist Josef L. Kastenberger, Inhaber der J.K. Wohnbau GmbH in München. Ansprechpartner für die Medien: BFW Bayern (Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Bayern) Josef L. Kastenberger Landesvorsitzender Kapuzinerplatz 2 D-80337 München Tel.: (089) 7460436 Fax: (089) 7211101 E-Mail: info@lfw-bayern.de Internet: www.lfw-bayern.de ComMenDo Agentur für UnternehmensKommunikation GmbH Carsten Stern Hofer Straße 1 D-81737 München Tel.: (089) 6791720 Fax: (089) 67917279 E-Mail: carsten.stern@commendo.de Internet: www.commendo.de Quelle: www.pressrelations.de

Die unstete Steuerpolitik der letzten Jahre hat Unternehmen und privaten Haushalte gleichermaßen stark verunsichert. Fehlende Planungssicherheit und mangelndes Vertrauen in die Finanzpolitik führten zu einem starken Rückgang der Investitionen. Dies ist die Ursache für die nun schon seit fast 4 Jahren andauernde wirtschaftliche Schwächephase. Die Reformvorhaben der derzeitigen Regierung gehen zwar teilweise in die richtige Richtung, jedoch bestehen weiterhin Zweifel über die konsequente Fortsetzung dieses Weges. Auch bestehen Zweifel hinsichtlich der notwendigen Zustimmungen des Bundesrates. In der Steuerpolitik ist weiterhin kein klares Leitbild erkennbar, vielmehr wirkt das Steuersystem wie ein ungeordnetes Stückwerk mit teilweise widersprüchlichen Zielsetzungen, so dass eine wirtschaftliche Erholung bestenfalls nur langsam und verhalten erfolgen kann. Des Weiteren bereitet die hohe Staatsverschuldung von derzeit über 1,4 Billionen Euro große Sorgen. Offensichtlich ist mit dem in Deutschland vorherrschenden finanzpolitischen System kein ausgeglichener Haushalt erreichbar; es wird in aller Regel mehr ausgegeben, als in Form von Steuern eingenommen wird. Als Ausrede dient die Finanzierung antizyklischer fiskalpolitischer Maßnahmen, wobei deren Wirkungen aufgrund von zu langsamen und falschen Eingriffen negativ sind. Hinzu kommt, dass es bisher noch keine Regierung geschafft hat, den Schuldenberg wieder abzubauen, den sie und ihre Vorgängerinnen zuvor aufgebaut haben. Auch die derzeitige Regierung schafft es nicht, die Netto-Neuverschuldung zu verhindern, geschweige denn den Schuldenberg abzubauen. Statt dessen investiert der Staat sogar tendenziell immer weniger, so dass das Argument, künftige Generationen hätten einen Nutzen von den Investitionen und könnten so ruhig die Schulden übernehmen, hinfällig wird. Besonders deutlich wird die immer prekärere Situation daran, dass Art. 115 GG und der Stabilitäts- und Wachstumspakt Jahr für Jahr verletzt werden. Nur mit fragwürdigen Argumenten versuchen Bundes- und Landesregierungen sich für ihr Verhalten zu rechtfertigen. Die nachfolgenden Generationen werden diesen Schuldenberg übernehmen und die Konsequenzen daraus tragen müssen und zudem schwer an den Folgen der umlagefinanzierten Systeme der sozialen Sicherung zu tragen haben. Der Sachverständigenrat hat in seinem Gutachten 20032004 die aus dem Umlagesystem resultierende Belastung um ein Mehrfaches der explizit vorhandenen Schulden eingeschätzt. Da der Staat bisher keine Anstalten macht, den öffentlichen Haushalt mit langfristigen und schlüssigen Argumenten zu konsolidieren, ist die zukünftige Tragfähigkeit der öffentlichen Finanzen bedroht. Der Großteil der staatlichen Ausgaben (90%) wird für konsumtive Zwecke verwendet und verpufft hinsichtlich der Schuldenproblematik. Der Staat wird seine Subventionen vollständig abbauen müssen, seine Vermögenswerte verlieren und kann als verlässlicher „Helfer in der Not“ nicht mehr auftreten. Für jeden Einzelnen von uns heißt das, dass mehr Eigenverantwortung und Selbstvorsorge überlebenswichtig werden. Hinsichtlich der Finanzierung der Altersvorsorge und der Gesundheitsleistungen, aber auch beispielsweise hinsichtlich der Ausbildungsfinanzierung der Kinder müssen wir damit rechnen, zukünftig auf uns allein gestellt zu sein. Auch die Erhaltung des mühsam geschaffenen Vermögens für die Folgegeneration gehört zum eigenverantwortlichen Verhalten. Dies kann derzeit noch durch frühzeitige erbschafts- und schenkungssteuerliche Gestaltungsmaßnahmen erreicht werden. Entscheidend ist das Erkennen der bedenklichen wirtschaftlichen Situation und die frühestmögliche Reaktion darauf, um möglichst unbeschadet aus der Krise hervorzugehen. Mit langfristigen, möglichst sicheren Kapitalanlagen und rechtzeitigen erbschaftssteuerlichen Planungen geht man zur Zeit ein geringeres Risiko ein, als mit Abwarten auf bessere Zeiten. Die Dipl.-Kfm. Winfried Hilger GmbH aus Köln, eine seit über 30 Jahren bestehende, von Banken, Initiatoren und Strukturvertrieben unabhängige Gesellschaft für Kapitalanlageberatung erläutert daher eine Auswahl von Beteiligungsangeboten, die sowohl eine langfristig sichere Rendite bieten, als auch eine günstige erbschaftssteuerliche Gestaltungen ermöglichen. DKÖ-Objektgesellschaft Königsallee - Dr. Herbert Ebertz KG Die gemischt genutzte Gewerbeimmobilie entsteht auf der „Bankenseite“ der Königsallee in Düsseldorf, an einem der begehrtesten Premium Immobilienstandorte in Deutschland. Während der 5-Sterne Hotelbereich für 20 Jahre zzgl. 2 X 5 Jahren Option von der Dorint AG gepachtet wurde und von der InterContinental Group betrieben wird, wurde der Wellnessbereich für dieselbe Dauer von Holmes Place Lifestyle Clubs AG angemietet. Mieter der Büroflächen ist Clifford Chance, eine Partnergesellschaft von Rechtsanwälten und Wirtschaftsprüfern. Der Mietvertrag läuft über 10 Jahre zzgl 2 X 5 Jahre Option. Für die öffentliche Tiefgarage wurde ein Mietvertrag mit der Q-Park GmbH & Co. KG über 20 Jahre geschlossen. Damit ist das Objekt bereits jetzt zu 100 Prozent vermietet. Fazit: Die Lage des Objektes, die Laufzeiten der Pacht- bzw. Mietverträge, die Vollvermietung, eine anfängliche Ausschüttung von 5% p.a., die auf 7% p.a. steigen soll, die äußerst risikoaverse Konzeption des geschlossenen Immobilienfonds in Form einer Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und der konzernunabhängige Initiator machen diese Kapitalanlage zu eine der attraktivsten Immobilienbeteiligungen derzeit auf dem Markt. Als „Sahnehäubchen“ winken dem Investor steuerliche Verluste von ca. 50% in 2004 und ca. 18% in 2005 bei einer paritätischen Einzahlung in beiden Jahren. Seniorenzentrum in Solingen - Dirk Iserlohe KG Das moderne Seniorenzentrum mit rund 208 Pflegebetten in den Pflegestufen 1 bis 3 entsteht in den Jahren 2004 bis 2006 in drei Bauabschnitten in der nordrhein-westfälischen „Klingenstadt“ Solingen. Gemäß einem unabhängigen Standortgutachten eignet sich die Lage im Grünen des Stadtteils Ohligs besonders gut für den Betrieb eines Seniorenpflegeheims. Bereits 25% der Solinger sind älter als 65 Jahre – Tendenz steigend. Mit der Pächterin des Seniorenzentrums, der SenVital GmbH, Köln, wurde ein indexierter Pachtvertrag auf die Dauer von 20 Jahren mit einer Option auf Verlängerung von 2 X 5 Jahren abgeschlossen. Fazit: Der geschlossene Immobilienfonds überzeugt durch seine Nutzung. Seniorenpflegeheime gelten wegen der zukünftigen Nachfrage auf Grund der demografischer Entwicklung als das wachstumsorientiert Segment auf dem Immobilienmarkt. Die anfänglich Ausschüttung von 7% p.a. ab dem 01.01.2005 und die prognostizierte Steigerung auf 8% p.a. machen, bedingt durch den günstigen Einkauf des Objektes, diese Beteiligung zu dem renditestärksten Angebot im Bereich der konservativen Kapitalanlagen. Versüßt wird das Engagement des Anlegers durch Werbungskosten in Höhe von ca. 60% auf die im Jahre 2004 zu 60% zu leistende Einzahlung (40% in 2005). Hotel an der Alster - Dr. Ebertz KG Das 5-Sterne Hotel InterContinental liegt in Hamburg Rotherbaum, direkt an der Alster. Das 1972 eröffnete Hotel verfügt über 281 elegante Zimmer und Suiten, einem Ballsaal, Konferenz- und Tagungsräumen, drei Restaurants und einem großzügigen Wellness- und Spabereich. Es wurde in den Jahren 2000 bis 2002 einschließlich der Haustechnik umfassend renoviert. Ein Managementvertrag wurde mit der I.H.M Intercontinental Managementgesellschaft mbH auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen. Das von der Dorint AG im Rahmen ihrer Zusammenarbeit mit InterContinental / I.H.M garantierte Mindestergebnis beträgt 3,8 Mio. € p.a.. Der Fonds erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Das Vererben bzw. Verschenken der Fondsanteile als Betriebsvermögen wird steuerlich besonders begünstigt. Fazit: Die gewerblich geprägte Fondskonstruktion und deren Beteiligung an einem seit Jahrzehnten hervorragend geführten Haus an einem der besten Hotelstandorte Deutschlands stellt eine ideale Möglichkeit zur Lösung von erbschafts- und schenkungssteuerlichen Problemen dar. Der 5,6%-ige Liquiditätsüberschuss in der Gesellschaft und die 2,6%-igen Tilgung bezogen auf das Eigenkapital ermöglichen einen Gesamtzuwachs von 8,2% p.a. vor Steuern. Die durchschnittliche steuerliche Belastung in den Jahren 2004 bis 2013 beträgt gerade einmal 1,36%, so dass sich eine Nachsteuerrendite von 7,5% bzw. eine Vorsteuerrendite von 15% ergibt. Schloss-Hotel Kitzbühel - Dr. Herbert Ebertz KEG Das 5-Sterne Resort-Hotel entsteht an einem außergewöhnlich attraktiven Standort auf dem Golfplatz „Schloss Kaps“, nur wenige Fußminuten vom Ortskern Kitzbühel und nur wenige Autominuten von den Golfplätzen Schwarzsee-Reith und Eichenheim entfernt. Das Hotel wird 150 Zimmer und Suiten, drei Restaurants, Konferenzflächen mit Ballsaal, großzügige Spa- und Wellnesseinrichtungen, Tiefgarage und Personalhaus bieten. Die Arkona AG, Rostock, eine 100%-ige Tochter der Deutsche Seereederei, wird das Haus unter dem Markennamen A-Rosa betreiben. Es besteht ein indexierter Pachtvertrag über 20 Jahre mit einer zweimaligen Option auf Verlängerung über jeweils 5 Jahre. Fazit: Sowohl der erstklassige Standort mit unverbaubaren Blich auf den “Hahnenkamm“ und den “Wilden Kaiser“ als auch der Umstand, dass das wohl größte Holzschindeldach Europas entstehen wird, machen die Einzigartigkeit diese Objektes deutlich. Die Ausschüttung von 5% p.a., die auf Grund des österreichisch deutschen Doppelbesteuerungsabkommen bis zu einer Beteiligungshöhe von 500.000 Euro zehn Jahre lang völlig steuerfrei, darüber zumindest weitgehend steuerfrei sein wird, wird durch die übertragbaren Eigennutzungsmöglichkeiten in Höhe von 1% p.a. komplettiert. Besonders Liebhaber von außergewöhnlichen Hotelimmobilien werden die gravierende Erbschafts- und Schenkungssteuervorteile nutzen. (lmh) Kontaktdaten: Dipl.-Kfm. Winfried Hilger GmbH Brauweiler Str. 14 50859 Köln Tel: 0223494689 – 0 Fax: 0223494698 – 98 info@winfried-hilger-gmbh.de http://immobilienfonds.blogspot.com http:www.winfried-hilger-gmbh.de Quelle: http://www.openpr.de