| Bis zum Ende des Jahres 2005 ist im deutschen Einzelhandel ein Flächenzuwachs um ca. 3 Mio. Quadratmeter zu erwarten. Bei gleichzeitig stagnierendem und in Teilbereichen sogar fallendem Einzelhandelsumsatz ist in den kommenden Jahren deshalb tendenziell mit sinkenden Mieten zu rechnen. Somit setzt sich bei den Mieten die Entwicklung der vergangenen zehn Jahre fort. Seit 1994 sind sie in Deutschlands Großstädten mit mehr als 100000 Einwohnern für kleine Ladenlokale um 19% und für Fachmärkte um 9% gesunken. Mit fast 1,4 m² pro Einwohner ist die Verkaufsflächenausstattung in Deutschland deutlich höher als beispielsweise in Frankreich (0,9) und Großbritannien (0,7). Das ist das Ergebnis einer Immobilienmarktanalyse der HVB Expertise, der Immobilienberatungsgesellschaft der HVB Group. Einher mit dieser Entwicklung ist ein dramatischer Rückgang der durchschnittlichen Flächenproduktivität (Verhältnis Umsatz zu Verkaufsfläche) im Einzelhandel von 3880 €/m² (1995) auf 3310 €/m² (2003) zu beobachten. Die höchsten Spitzenmieten werden derzeit in Münchens Kaufingerstraße (240 Euro/m²) bezahlt, gefolgt von der Zeil in Frankfurt (210 Euro/m²) und der Königstraße in Stuttgart (200 Euro/m²). Durch großflächige Einzelhandelsentwicklungen auf ehemaligen Konversionsflächen und Industriebrachen geraten vielerorts Stadtteilzentren und innerstädtische 1b- und Nebenlagen stark unter Druck. Auch kommt es durch diese großflächigen Einzelhandelsvorhaben bisweilen zu einer Verlagerung der Passantenströme innerhalb der City, gefolgt von einem klaren Wertverlust der von dieser Entwicklung negativ betroffenen Lagen. Das Resultat sind strukturelle Leerstände. Ein Ende des Trends ist nicht abzusehen. Vielmehr ist vielerorts eine Sättigung zu beobachten, so dass sich die Nachfrage nach Ladenflächen immer stärker auf die Toplagen konzentriert. Außer in Köln entstehen die kommenden Jahre in allen untersuchten deutschen Großstädten großflächige innerstädtischen Einzelhandelsprojekte, die meisten in Berlin, Hamburg und Stuttgart. Besonders im Fokus der großen Handelsunternehmen stand seit dem Mauerfall die Stadt Berlin. Dort nahm die Verkaufsfläche im Stadtgebiet zwischen 1991 und 2003 von 2,6 auf fast 4,2 Mio. Quadratmeter zu. Inzwischen liegt die Verkaufsflächenausstattung in Berlin mit fast 1,3 Quadratmetern pro Einwohner in etwa im Bundesdurchschnitt. In den untersuchten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart ist zu beobachten, dass der Flächenzuwachs in den attraktiven Standorten im Zentrum zu Lasten der 1b- bzw. Nebenlagen geht. HINWEIS: Zu der Immobilienmarktanalyse kann die HVB Expertise Karten, Tabellen und Grafiken für die redaktionelle Verwendung bereitstellen (Bestellung unter 08937830374). Die 24-seitige Immobilienmarktanalyse "Einzelhandel Deutschland" der HVB Expertise kann gegen eine Schutzgebühr von € 25 per Telefax unter (089) 37824688 oder per E-Mail info@hvbexpertise.de geordert werden. Auf der Website www.hvbexpertise.de finden Sie unter dem Kapitel "Downloadcenter" im Unterpunkt "Bestellung kostenpflichtig" weiterführende Informationen. Kontaktinformationen: Holger Weber Tel.: 08937830380 holger.weber@hvb.de Hartmut Pfeifer Tel.: 08937844959 hartmut.pfeifer@hvb.de http://www.news-ticker.org |
