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Sozialer Wohnungsbau in Berlin

06-12-11

Durch das Land Berlin wurde ab 1972 der soziale (Miet-)Wohnungsbau auf dem sogenannten 1. Förderweg gefördert. Ziel war es, insbesondere für sozial schwache Bevölkerungsschichten günstigen Wohnraum zu schaffen. Das Land Berlin hat dafür Aufwendungshilfen aus öffentlichen Mitteln bereitgestellt, um die Diskrepanz zwischen der sogenannten Kostenmiete und der vom Sozialmieter zu tragenden „Mietermiete“ auszugleichen. Auf der Grundlage der am 1. Januar 1977 in Kraft getretenen Richtlinien über die Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Berlin (WFB 1977) vom 28. Juli 1977 wurden die Aufwendungshilfen als degressive Aufwendungszuschüsse und -darlehen durch die dafür zuständige Bewilligungsstelle der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin (WBK – später: Investitionsbank des Landes Berlin - IBB) geleistet. Nr. 42 Abs. 2 WFB 1977 sah vor, dass „die Aufwendungshilfen … vom Anfang des Monats der mittleren Bezugsfertigkeit für die Dauer von 15 Jahren, längstens jedoch bis zur planmäßigen Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel“ gewährt werden. Für die im 1. Förderweg geförderten Wohnungen hatte sich das Land Berlin in der Vergangenheit regelmäßig dafür entschieden, nach Ablauf von 15 Förderjahren (Förderphase I - „Grundförderung“ -) eine Förderung für weitere 15 Jahre anzuschließen (Förderphase II - „Anschlussförderung“ -). Die Förderung sollte eine ausreichende Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsschichten entsprechend den unterschiedlichen Wohnbedürfnissen ermöglichen und diese namentlich für diejenigen Wohnungssuchenden sicherstellen, die hierzu selbst nicht in der Lage sind (§ 1 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG). Die Förderung erfolgte zu 2/3 als verlorener Zuschuss, der eine steuerpflichtige Einnahme darstellt, und in Höhe von 1/3 als Aufwendungsdarlehen. So wurde beispielsweise bei dem R + W Immobilienfonds 80 GbR (Dr. Görlich-Fonds) eine Kostenmiete in Höhe von 33,65 DM zugrunde gelegt, die sich aus einer Miete in Höhe von 8,00 DM, die von dem Mieter aufzubringen ist, 17,10 DM als Aufwendungszuschuss (2/3 Zuschuss) und 8,55 DM als Aufwendungsdarlehen (1/3 Darlehen) zusammensetzt. Die Einnahme in Höhe von 33,65 DM stellt die sogenannte Kostenmiete dar, die Miete, die erzielt werden musste, um die Immobilie zu bewirtschaften bzw. die Kreditkosten bezahlen zu können. Diese Aufwendungshilfen und –darlehen wurden fortlaufend ausgezahlt. Der vom Mieter zu tragende Anteil an der Kostenmiete erhöht sich dabei ab dem 2. Vermietungsjahr um 0,25 DM pro m² monatlich. In gleichem Maße sinkt die Aufwendungshilfe. Auf diese Art und Weise wurden mindestens 400 Immobilienfonds gefördert, die mit dem Wegfall der Anschlussförderung vor dem „Aus“ stehen. Betroffen sind zudem ca. 27.000,00 Wohnungen, wobei die Angaben hierzu schwanken. Wegfall der Anschlussförderung Zur Entlastung des Berliner Haushalts wurde im Februar 2003 der Ausstieg aus der Anschlussförderung rückwirkend zum 01. Januar 2003 beschlossen. Betroffen sind Wohnungen und Immobilienfonds, bei denen die Grundförderung am oder nach dem 31.12.2002 endete. Während die Rechtmäßigkeit der Versagung der Anschlussförderung für weitere 15 Jahre lange Zeit umstritten war, hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 11. Mai 2006 - 5 C 10.05 – nunmehr zugunsten des Landes Berlin entschieden. Danach ist es zulässig, wenn das Land Berlin nach Auslaufen der sog. 15-jährigen Grundförderung keine Anschlussförderung mehr bewilligt. Der Subventionsempfänger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen gekürzt oder eingestellt werden, so das Bundesverwaltungsgericht. Gerade im Bereich der staatlichen Wohnungsbauförderung könne der Einzelne nur eingeschränkt auf das unveränderte Fortbestehen einer günstigen Rechtslage vertrauen. Mit dem Wegfall der Anschlussförderung sind die betroffenen Berliner Fonds nicht überlebensfähig. Für die Anleger ist dieses eine bittere Pille, nicht nur deshalb, weil sie mit einer Insolvenz ihre eingezahlte Einlage verlieren dürften, sondern auch aus dem Grunde, weil die Fonds überwiegend in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausgestaltet sind und ausdrücklich eine Nachschussverpflichtung vorgesehen ist (so z.B. beim R + W Immobilienfonds 80 GbR). Rechtliche Ansätze Anders als von verschiedenen Anwaltskanzleien propagiert wird, halten wir Klagen gegen das Land Berlin für wenig erfolgversprechend. Betroffene Anleger sollte vielmehr Ihre Ansprüche unter dem Gesichtspunkt der Initiatorenhaftung und der Haftung des Vertriebs bzw. der Banken näher prüfen lassen. Als Haftungsgegner kommen vor allem – je nach Einzelfall – folgende in Betracht: - persönlich haftende Gesellschafter, Gründungsgesellschafter u.a. unter dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne - Treuhandkommanditisten - vermittelnde Bank bzw. Anlageberater /-vermittler Unseres Erachtens hätten die Prospektherausgeber und Initiatoren auf das bestehende Risiko der Nichtgewährung der Anschlussförderung hinweisen müssen. Geschuldet ist grundsätzlich eine Aufklärung des Anlageinteressenten über sämtliche für die Anlageentscheidung relevanten Umstände. Dazu gehören insbesondere auch die Risiken, die mit der Realisierung des Vorhabens verbunden sind oder gar den Anlageerfolg insgesamt in Frage stellen können. Nach unseren Informationen klären die Prospekte über dieses existenzielle Risiko nicht auf. Viele der Prospekte stellen die Anschlussförderung sogar als nahezu gesichert dar. So wird beispielsweise beim Fonds R & W Immobilienfonds 80 GbR ausgeführt, dass für die Zeit „danach“ – also nach Auslaufen Grundförderung – von einer Anschlussförderung auszugehen sei. Unter vorgenannten Gesichtspunkten greift u.E. auch eine Haftung der Banken oder sonstiger Vermittler bzw. Berater ein, die die Fonds vertrieben haben. Nach unseren Erfahrungen lassen sich bei näherer Prüfung regelmäßig Pflichtverletzungen aufzeigen, die zu einer Schadensersatzhaftung der Verantwortlichen führen. Pauschale Aussagen lassen sich indessen nicht treffen. Es sollte jeweils eine individuelle Prüfung des konkreten Einzelfalls erfolgen. RAin Dr. Petra Brockmann Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft Linzer Str. 5 28359 Bremen Tel.: 01805 - 246 85 - 0 Fax: 01805 - 246 85 - 11 e-mail   Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft (HRP) nimmt laut JUVE, Handbuch für Wirtschaftskanzleien, 2005/2006, eine Spitzenposition bei den bundesweit tätigen Kanzleien im Kapitalanlegerschutz ein. Der Kanzleigründer, RA. Peter Hahn, M.C.L., ist seit 20 Jahren ausschließlich im Kapitalanlage-, Bank- und Börsenrecht tätig. Die Umfirmierung von Hahn, Reinermann & Partner auf Hahn Rechtsanwälte ist zum 01.04.2006 erfolgt. Hahn Rechtsanwälte mit Standorten in Bremen und Hamburg vertritt ausschließlich geschädigte Kapitalanleger. Quelle: www.openpr.de

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